Na noite de 3 de novembro de 2026, os eleitores da Flórida aprovaram o Amendment 3, a emenda que altera o cálculo do imposto predial (property tax) do estado. Com 99% das urnas apuradas, o “sim” tinha 62% contra 38% do “não”, bem acima dos 60% exigidos. As mudanças começam a valer em 1º de janeiro de 2027.
Se você pensa em comprar em Weston, Broward ou Miami, o efeito é bem diferente conforme o seu objetivo. Quem vai morar na Flórida tem um cenário. Quem vai investir ou ter uma segunda casa tem outro.
O que foi aprovado
O homestead é o benefício fiscal para quem usa o imóvel como residência principal. Hoje, a isenção sobre os impostos que não são escolares é de cerca de US$ 50.000. Com a emenda, ela sobe para US$ 150.000 em 2027 e para US$ 250.000 em 2028, com correção pela inflação depois disso.
Na prática, uma fatia bem maior do valor do imóvel deixa de entrar na base de cálculo do imposto. Os impostos escolares ficam de fora e continuam como estão.
O que não muda
A emenda mexe no valor tributável, não nas alíquotas (millage). O imposto final continua dependendo de cada cidade e de cada condado, então duas casas de valor parecido podem ter contas diferentes dependendo de onde ficam.
Outras regras seguem iguais. A reavaliação a valor de mercado depois da venda continua valendo, ou seja, quem compra um imóvel passa a ser tributado pelo valor da compra. A portabilidade do homestead também não muda, e quem já tem o benefício continua podendo levá-lo para outro imóvel nas regras atuais.
Quem já mora na Flórida e quem está chegando
A emenda separa os proprietários pela data de residência. Quem for residente da Flórida em 31 de dezembro de 2026 acessa a isenção ampliada. Quem não for residente nessa data começa com a isenção menor, de cerca de US$ 50.000 (corrigidos pela inflação a partir de 2028), até o quinto ano de isenção.
Para o comprador estrangeiro, esse é o ponto mais importante. O homestead exige que o imóvel seja a residência permanente do proprietário. Quem compra para férias ou como investimento não tem direito ao benefício, com ou sem a emenda. Quem pretende se mudar de vez, por visto de trabalho, investimento ou outro caminho, precisa saber que entrará na categoria de residente novo e que o benefício maior vem só depois do período de espera.
Como a regulamentação ainda precisa de detalhes, vale conferir com um profissional como a regra será aplicada no seu caso.
Segunda casa, aluguel e imóvel comercial
Esses imóveis não recebem a nova isenção. Em compensação, o teto anual de aumento do valor tributável cai de 10% para 5%. Para o investidor, isso dá mais previsibilidade: a base de cálculo do imposto sobe mais devagar em anos de forte valorização, o que ajuda a projetar o custo de manter o imóvel alugado.
Existe também um ponto de atenção. Quando a isenção dos moradores reduz a base de cálculo total de uma cidade, os governos locais podem ajustar as alíquotas para arrecadar algo próximo do que arrecadavam antes. Analistas apontam que isso pode pesar mais sobre segundas casas, imóveis de aluguel e comerciais, que não recebem a isenção maior. O teto de 5% ameniza esse efeito, mas não garante que a conta final caia. Tudo depende das decisões de cada cidade e condado. inman
O custo para o poder público
Uma análise estadual projeta perda de arrecadação local de quase US$ 5 bilhões no primeiro ano e de cerca de US$ 12 bilhões por ano no longo prazo. Governos locais alertam que isso pode levar a cortes em serviços como segurança, saúde e infraestrutura. Os condados de Miami-Dade e Broward aparecem entre os mais expostos nas estimativas divulgadas.
A emenda também limita o uso da receita que sobrar. O dinheiro do imposto predial deve ser direcionado a finalidades específicas, como segurança pública, educação, infraestrutura, recursos naturais e controle de enchentes, dívidas e aposentadorias de servidores, além do custo de funcionamento do governo. wflx
Para quem está de olho no longo prazo, isso significa acompanhar como cada cidade vai ajustar o orçamento. O custo de morar ou investir numa região depende tanto do imposto quanto da qualidade dos serviços que ele financia.
Quem apoiou e quem criticou
A Florida Realtors, associação dos corretores do estado, apoiou a emenda e defendeu que ela traz alívio fiscal e ajuda a manter a moradia mais acessível. Do outro lado, governos locais, entidades de segurança e analistas de políticas públicas criticaram o impacto sobre o orçamento das cidades. A oposição também apontou que o modelo de comissão dos corretores gera conflito de interesse, já que o setor ganha quando o mercado imobiliário aquece.
A crítica é razoável e vale ter em mente ao ler qualquer análise de quem trabalha no mercado, inclusive esta. Por isso, o artigo se limita ao que foi aprovado e ao que ainda depende de decisões locais.
O que isso significa para o comprador estrangeiro
Se a ideia é morar, a emenda pode reduzir bastante o imposto anual, principalmente para quem se estabelecer antes do fim de 2026 ou tiver o benefício nos anos seguintes. Quem chegar depois precisa planejar o primeiro período com a isenção menor.
Se a ideia é investir ou ter uma segunda casa, a mudança é mais sutil. Não há isenção nova, mas o teto de 5% traz previsibilidade. O custo real vai depender do município escolhido, e a alíquota local passa a ser um critério de análise tão importante quanto o preço e o potencial de aluguel.
Em qualquer caso, olhe a alíquota e o histórico de orçamento da cidade antes de comprar, e converse com um contador ou consultor tributário que conheça a situação de não residentes.
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Carolina Arévalo Ramos
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